Über­wa­chungs­feh­ler kann ohne „Über­wa­chungs­ta­ge­buch“ nicht wider­legt wer­den!

Unser Fach­an­walt für Bau- und Archi­tek­ten­recht Ste­fan Didt hat sich in einem aban­te live zur Bau­wirt­schaft mit dem Urteil des OLG Köln vom 11. Janu­ar 2024 (Az.: 7 U 39/23) aus­ein­an­der­ge­setzt. Hier gelan­gen Sie zum Video der Bespre­chung der Ent­schei­dung:

In die­sem Bei­trag fas­sen wir für Sie die wesent­li­chen Punk­te zusam­men.

Rele­vanz der Bau­über­wa­chung für Archi­tek­ten

Im Mit­tel­punkt der aktu­el­len Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts (OLG) Köln steht die Fra­ge, wie Pla­nungs- und Über­wa­chungs­feh­ler von Archi­tek­ten zu erheb­li­chen Scha­dens­er­satz­for­de­run­gen füh­ren kön­nen. Der Fall ver­deut­licht, dass Bau­über­wa­chungs­feh­ler, ins­be­son­de­re bei kom­ple­xen und feh­ler­an­fäl­li­gen Arbei­ten wie Dach­kon­struk­tio­nen, ohne lücken­lo­se Doku­men­ta­ti­on kaum wider­leg­bar sind.

Der Fall: Feuch­tig­keits­schä­den in einer Unter­neh­mer­vil­la

Der Klä­ger, Eigen­tü­mer einer Unter­neh­mer­vil­la, hat­te den beklag­ten Archi­tek­ten mit der Voll­ar­chi­tek­tur beauf­tragt. Nach Abschluss der Arbei­ten wur­den Feuch­tig­keits­schä­den fest­ge­stellt, ins­be­son­de­re kor­ro­dier­te Nägel, Schim­mel­bil­dung und Luftun­dich­tig­kei­ten in der Dach­kon­struk­ti­on. Die­se Män­gel führ­ten zu umfang­rei­chen Sanie­rungs­kos­ten, die der Klä­ger u. a. als Vor­schuss ein­klag­te.

Pla­nungs- und Über­wa­chungs­feh­ler als Ursa­che

Das OLG stell­te fest, dass die Pla­nung des Archi­tek­ten nicht den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­sprach. Ein unge­heiz­ter Spitz­bo­den, der in der Pla­nung vor­ge­se­hen war, genüg­te nicht den Anfor­de­run­gen an eine funk­tio­nie­ren­de Dach­kon­struk­ti­on. Auch die Bau­über­wa­chung war feh­ler­haft. Arbei­ten wie die Ver­le­gung von Dampf­sper­ren oder Dämm­ma­te­ria­li­en bedür­fen einer inten­si­ven Über­wa­chung, die hier nicht nach­ge­wie­sen wur­de.

Schlüs­sel­punkt: Der Anscheins­be­weis

Das Urteil beton­te, dass bei schwer­wie­gen­den Bau­män­geln der soge­nann­te Anscheins­be­weis für einen Über­wa­chungs­feh­ler strei­tet. Die­ser kann nur erschüt­tert wer­den, wenn eine aus­rei­chen­de Bau­über­wa­chung doku­men­tiert wird. Im vor­lie­gen­den Fall konn­te der Archi­tekt die­sen Beweis nicht ent­kräf­ten, da er weder sub­stan­ti­iert dar­leg­te, was wann geprüft wur­de, noch ein Über­wa­chungs­ta­ge­buch vor­leg­te.

Gericht­li­che Kon­se­quen­zen: Zah­lungs­pflicht

Der Archi­tekt wur­de zur Zah­lung eines Vor­schus­ses in Höhe von über 258.000 Euro ver­ur­teilt, um die Män­gel zu behe­ben. Das Gericht berück­sich­tig­te auch beglei­ten­de Schä­den, die durch die feh­ler­haf­te Kon­struk­ti­on ver­ur­sacht wur­den, wie bei­spiels­wei­se die Schim­mel­bil­dung.

Fazit: Leh­ren für Archi­tek­ten und Bau­her­ren

Die­ses Urteil ist ein Weck­ruf für Archi­tek­ten, die Bau­über­wa­chung ernst zu neh­men und umfas­send zu doku­men­tie­ren.

Für Bau­her­ren bie­tet es die Mög­lich­keit, die Qua­li­tät der Archi­tek­ten­leis­tun­gen bes­ser zu über­prü­fen und gege­be­nen­falls früh­zei­tig zu reagie­ren.

Wei­ter­füh­ren­de Infor­ma­tio­nen im Video

Für eine detail­lier­te Ana­ly­se und prak­ti­sche Tipps schau­en Sie unser Video auf unse­rem You­Tube-Kanal „aban­te Rechts­an­wäl­te“. Schau­en Sie vor­bei!