Aktu­el­les Bau­recht in 15 Minu­ten: Wie ist über den Kos­ten­vor­schuss zur Män­gel­be­sei­ti­gung abzu­rech­nen?

Bei Bau­män­geln haben Auf­trag­ge­ber das Recht, eine Selbst­vor­nah­me durch­zu­füh­ren, wenn der Unter­neh­mer sich wei­gert, Män­gel zu besei­ti­gen. Dazu gehört auch ein Vor­schuss­an­spruch für die Kos­ten der Män­gel­be­sei­ti­gung. Doch was pas­siert, wenn der Vor­schuss nicht voll­stän­dig für die Män­gel­be­sei­ti­gung ver­wen­det wird?

Unser Fach­an­walt für Bau- und Archi­tek­ten­recht Ste­fan Didt hat sich am 31.01.2025 in einem aban­te live zum Bau­recht mit dem Urteil des OLG Schles­wig vom 16.10.2024 (Az.: 12 U 6/24) befasst.

Hier gelan­gen Sie zum Video der Bespre­chung der Ent­schei­dung: You­Tube-Kanal aban­te Rechts­an­wäl­te

Der Fall: Man­gel­haf­te Boden­ver­le­gung und der Vor­schuss­an­spruch

In dem ver­han­del­ten Fall hat­te eine Bau­un­ter­neh­me­rin den Boden in einem Schuh­la­den ver­legt. Doch die Arbei­ten wie­sen erheb­li­che Män­gel auf. Die Auf­trag­ge­be­rin mach­te dar­auf­hin ihren Vor­schuss­an­spruch gericht­lich gel­tend und erhielt eine Zah­lung zur Behe­bung der Män­gel.

Nach eini­ger Zeit stell­te sich die Fra­ge, ob der Vor­schuss auch tat­säch­lich voll­stän­dig für die Män­gel­be­sei­ti­gung genutzt wur­de. Dies führ­te zu einer Stu­fen­kla­ge mit zwei wesent­li­chen For­de­run­gen:

1. Aus­kunfts­an­spruch: Der Auf­trag­ge­ber soll­te offen­le­gen, wie der Vor­schuss genau ver­wen­det wur­de.
2. Rück­for­de­rungs­an­spruch: Falls sich her­aus­stellt, dass nicht der gesam­te Vor­schuss für die Män­gel­be­sei­ti­gung ein­ge­setzt wur­de, soll­te der ver­blei­ben­de Betrag zurück­ge­zahlt wer­den.

Die Ent­schei­dung des OLG Schles­wig: Trans­pa­renz und Rechen­schafts­pflicht

Das OLG Schles­wig stellt klar, dass der Vor­schuss zweck­ge­bun­den ist und aus­schließ­lich für die Män­gel­be­sei­ti­gung genutzt wer­den darf. Wer eine Vor­schuss­zah­lung erhält, muss detail­liert nach­wei­sen, wel­che Arbei­ten durch­ge­führt wur­den und in wel­chem Umfang das Geld dafür ver­wen­det wur­de.

Wich­ti­ge Punk­te aus dem Urteil:

• Pflicht zur Abrech­nung ent­spre­chend § 666 BGB: Der Auf­trag­ge­ber muss eine geord­ne­te Auf­stel­lung der tat­säch­li­chen Kos­ten vor­le­gen, ähn­lich wie bei einer Rechen­schafts­pflicht im Auf­trags­recht.
• Kei­ne pau­scha­le Abrech­nung: Rech­nun­gen mit all­ge­mei­nen Posi­tio­nen wie „Boden demon­tiert“ oder „Die­len ver­legt“ rei­chen nicht aus. Es muss bei­spiels­wei­se klar ersicht­lich sein, wel­che Mate­ria­li­en und Arbeits­leis­tun­gen genau bezahlt wur­den.
• Ver­mei­dung von Berei­che­rung: Wird ein Vor­schuss nicht oder nur teil­wei­se für die Män­gel­be­sei­ti­gung genutzt, besteht eine Pflicht zur Rück­zah­lung. Der Vor­schuss ist kein finan­zi­el­ler Vor­teil für den Auf­trag­ge­ber, son­dern dient aus­schließ­lich der Män­gel­be­sei­ti­gung.

Das Gericht ent­schied zuguns­ten der Unter­neh­me­rin: Der Auf­trag­ge­ber muss­te eine detail­lier­te Abrech­nung vor­le­gen und den nicht genutz­ten Teil des Vor­schus­ses zurück­zah­len.

Fazit – Leh­ren aus dem Urteil: Sorg­fäl­ti­ge Abrech­nung ist essen­zi­ell

Das Urteil unter­streicht, dass ein Vor­schuss für Män­gel­be­sei­ti­gung nicht ein­fach als „frei ver­füg­ba­res“ Geld betrach­tet wer­den kann. Auf­trag­ge­ber müs­sen prä­zi­se Buch füh­ren und ihre Aus­ga­ben nach­voll­zieh­bar doku­men­tie­ren. Andern­falls dro­hen Rück­zah­lungs­for­de­run­gen und mög­li­che recht­li­che Aus­ein­an­der­set­zun­gen.

Tipps für die Pra­xis:

✔ Vor­schuss aus­schließ­lich für Män­gel­be­sei­ti­gung nut­zen;

✔ Jede Aus­ga­be mit Bele­gen und Rech­nun­gen doku­men­tie­ren;

✔ Trans­pa­ren­te Abrech­nung nach § 666 BGB sicher­stel­len;

✔ Bei Unsi­cher­hei­ten recht­zei­tig anwalt­li­chen Rat ein­ho­len.

Die­ses Urteil zeigt ein­mal mehr, wie wich­tig es ist, nicht nur hand­werk­lich sau­ber zu arbei­ten, son­dern auch kor­rekt abzu­rech­nen. Wer sich recht­lich absi­chern möch­te, soll­te auf eine detail­lier­te Doku­men­ta­ti­on ach­ten und im Zwei­fels­fall früh­zei­tig recht­li­chen Rat ein­ho­len. Die­ses Urteil dient als kla­re Erin­ne­rung: Sorg­fäl­ti­ge Abrech­nung schützt vor unan­ge­neh­men Rück­for­de­run­gen und recht­li­chen Strei­tig­kei­ten.

Wei­te­re Ein­bli­cke und detail­lier­te Erläu­te­run­gen zu diver­sen Ent­schei­dun­gen fin­den Sie in unse­ren Vide­os auf dem You­Tube-Kanal aban­te Rechts­an­wäl­te. Schau­en Sie sehr gern vor­bei!